曾经设计上海紫园1号别墅的五合国际主设计师刘力博士近日就上海住宅地产走势进行了独家分析。

　　上海房价将持续攀升

　　作为商业高度发达的上海，其楼市市场也一直被看好，房价升值空间在2005年乃至未来几年依然很大。

　　据上海市房地产交易中心的统计数据显示，2004年第三季度，上海市中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，其中静安区达到每平方米12332元，黄浦区达到每平方米12833元，卢湾区达到每平方米14494元，比一年前的价格都有了6000元以上的涨幅，而上海市9月份商品房成交均价是每平方米8201元，比8月份上涨了8.28%。直到今天，上海的房价始终处于前行状态。有专家就曾经预言过：在未来房价翻两到三番不成问题。

　　品质地产替代概念炒作

　　概念地产的大旗虽然仍被地产商高举着，但趋于理性的购房人不再被眩目的炒作所迷惑，开发商也在逐步意识到，价格的增长如果没有支撑点就如同失去了顶梁柱，如同泡沫一般。随着土地的紧缺、资源的紧缺，用什么作为强有力的支柱呢？产品品质的提升，产品舒适度和技术含量的支持，才会更快速的拉动价格的增长。

　　目前上海的楼盘，以蛇山一带别墅类为例，有很多价格很高的项目，这些项目都是请国外有名的设计师设计，这一举动还停留在营销时代的概念。刘力博士认为，地产主要分为营销时代和产品时代，营销时代的特征就是把同质化的产品通过包装、概念炒作提升自身的价格；而产品时代则是通过真正提升产品的质量来提升产品价格。所以通过洋大师、一些怪异、前卫、另类的设计理念来提升项目的知名度虽然有一定市场，但要再提升项目的价格很难，所以对于像蛇山板块这种豪宅云集的地方，如果想走一个长久的品牌发展的道路，必须把重点放在品质的提高上。

　　例如2000年进入中国的五合国际，同德国著名的SOBEK结构设计、德国TRANSSOLAR智能生态设计、德国HENN建筑设计以及澳门WOODHEAD优势互补，构建五强联合，共同开拓中国市场。品质地产一直是五合国际的一贯坚持，上海紫园1号别墅及上海复地美墅、青岛国际机场新航站楼、珠江京津新城等都是对五合国际品质理念的最好诠释。

　　节能型住宅占主导

　　目前楼盘的现状，无论价格相差多少，基本上是同质化产品，还处于低技术含量、低品质、高能耗阶段。在2005年的中国楼市，虽然有许多新的发展趋势，但其中最重要、最显著的趋势就是高舒适度、低能耗产品。换言之，高科技住宅将成为主流趋势。

　　刘力博士提到，国际能源形势的紧张已人所共知，全世界一次性能源：煤、石油、天然气、核燃料……都将在未来30年左右消耗干净。中国更是一个能源紧缺的国家：中国石油能源储备只够开采10年，2004年全国范围的电荒、煤荒集中爆发，半年之内27个省，国家电网拉闸限电80多万次，2004年中国成为仅次于美国的第二大石油消费国，而煤炭的消耗量占全世界总量的40%，到2020年，中国对海外能源的依赖程度将达到55%以上，所以能源的紧张成为中国的经济命脉所在，威胁到国家的稳定和安全。而中国建筑的能耗占全部能耗的32%，国内现在有超过400亿平房米的高能耗住宅，能耗水平是发达国家的3倍，而全国每年新建房屋近20亿平方米，也超过所有发达国家新增建设的总和，而95%都是高能耗住宅。可以说，中国的能源形势日益严峻。

　　因此在2005年，中国节能型住宅将逐步增多，除现有的北京锋尚、Moma国际公寓、南京朗诗国际、南京锋尚外，上海作为中国经济的龙头，将迅速填补节能住宅这方面的空白，随着开发商认识的加深，高科技住宅也将成为上海地区住宅发展的主流。

　　(注：刘力博士系英国爱丁堡大学博士，清华大学硕士，清华大学、北京大学EMBA班客座教授，五合国际主设计师。)